+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Процесс оценки объектов имущества


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом лицами инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии. Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка объектов недвижимости - что нужно знать и на что обратить внимание при заказе

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Содержание:

Процесс оценки недвижимости

Всем известно, что цены на недвижимость на российском рынке очень высокие, будь это вторичное жилье или квадратные метры в невострое. Для большинства людей, имеющих стабильный средний заработок, приобрести в собственность квартиру практически невозможно. Копить на такое приобретение придется долгое количество лет, а решение жилищного вопроса ни у кого не получается отложить на десятки лет, а также высокая стоимость арендной платы за жилье подталкивает людей на ипотечное кредитование для покупки недвижимого имущества.

Оценка недвижимости является актуальной в настоящее время. Поэтому для примера поэтапной оценки взята жилая недвижимость. Первый этап в процессе оценки: поставить задачу и заключить договор на оценку объекта, разработать план оценки. Оценку можно начать с изучения свойств объекта недвижимости. Далее определим объем оцениваемых имущественных прав, потому как заказчик может иметь определенную долю в партнерстве или только право на аренду, собственность может быть обременена залогом, закладной, арендой, ипотекой и другими ограничениями обременениями.

Определить дату оценки, так как рынок и рыночные условия могут изменяться со временем, поэтому целый процесс анализа разбора информации обязан быть привязан к конкретной дате [8]. Нужно определить цель оценки для заказчика страхование объекта, его продажа или получение ипотеки под его залог , раскрыть ограничительные условия. Ограничительные условия могут касаться объема представленной заказчиком информации, возможности досконального визуального осмотра объекта.

Второй этап: анализ и сбор адекватной рыночной информации, вынесение выводов условного варианта наилучшего использования собственности, изучения факторов спроса и предложения. Эта информация должна включать общие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта, недвижимости на региональном уровне, особая информация о факторах, воздействующих на местном уровне и конкретная информация об особенностях оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений, воздействующих на стоимость объекта [9].

На рынке недвижимости на данный момент представлены офисные здания, жилые квартиры и комнаты, помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Нужно учитывать региональные особенности рынка недвижимости табл. Например, невозможно определить мотивацию поведения покупателей, их планы на использование объекта недвижимости, их предпочтения, а зачастую и самих потенциальных покупателей.

Опыт экспертизы отчетов об оценке объектов жилой недвижимости, проводимой в рамках аудиторских процедур, показывает, что данные особенности региональных рынков большинством оценщиков либо просто игнорируются, либо решаются сугубо формально.

Последнее отчасти обусловлено попыткой придать отчету об оценке видимость обоснованности, в духе ее понимания интерпретаторами федеральных стандартов оценки. Опасность такого положения дел заключается как в потенциально существенном искажении результатов оценки, так и в том, что выполненная таким образом оценка стоимости в лучшем случае никак не помогает реальному пользователю понять и оценить логику реального рыночного ценообразования, а в худшем — утверждает существование искусственно выдуманных иллюзорных зависимостей.

Стоимость недвижимости определяется исходя из целого ряда факторов: физических, экономических, социальных, политических, административных, юридических [1]. Только проанализировав их все, можно производить оценку объектов недвижимости. Существует множество ценообразующих факторов, которые уменьшают или увеличивают стоимость квадратного метра, как в небольшой, так и в существенной степени. Они подразделяются на две большие группы: ценообразующие факторы для городских населенных пунктов и ценообразующие факторы для сельских населенных пунктов.

Дальше ценообразующие факторы делятся по следующим признакам: местоположение, социально-экономическое развитие, окружение, инфраструктура и т. Как правило, административный центр субъекта Российской Федерации имеет более высокий экономический потенциал, чем муниципальные образования внутри него. В свою очередь, не все муниципальные образования находятся на одинаковом уровне экономического развития. Принадлежность населенного пункта к более развитым экономически муниципальным районам, как правило, увеличивает стоимость объектов недвижимости, которые находятся на его территории.

Рынок недвижимости в административном центре, как и все другие рынки, не является однородным [16]. Центральные районы города более развиты в силу сосредоточения культурно-исторических достопримечательностей, большего количества мест проведения досуга, общественного питания и соответственно характеризуются большей плотностью населения по сравнению с окраинами города [15].

Недвижимость в центре, как правило, стоит дороже. Что касается области, то объекты недвижимости, расположенные ближе к центру конкретного населенного пункта или к административному центру, имеют более развитую инфраструктуру и, следовательно, более высокую стоимость [16]. Помимо близости к центру, на стоимость недвижимости оказывает влияние окружающая территория: близость к объектам рекреации, транспортным развязкам, дорогам либо к иным объектам, имеющим как положительное, так и отрицательное ценообразующее влияние [1].

Таким образом, для конечного потребителя рынка недвижимости местоположение и окружение являются весьма существенными критериями при выборе объекта недвижимости в зависимости от типа недвижимости и целей дальнейшего использования. Можно сказать, что данные характеристики объекта — основные факторы, которые определяют специфику рынка недвижимости. Наличие коммуникаций и возможность их подведения также являются важными критериями в ценообразовании объекта недвижимости.

При выборе объекта недвижимости для покупателя значимыми факторами являются как характеристики местоположения объекта близость к административному центру района, благоприятное окружение либо отсутствие неблагоприятных центров в окружении , так и наличие инфраструктуры [3]. Развитие инфраструктуры требует много средств, в связи с чем наличие развитой инфраструктуры увеличивает стоимость объекта недвижимости.

Анализ рынка недвижимости, проведенный в субъектах РФ, подтвердил тенденцию к изменению цен объектов недвижимости в зависимости от местоположения, окружения, физических характеристик, социально-экономического развития и инфраструктуры. Оценка осуществляется путем применения трех подходов к оценке объекта затратный, сравнительный, доходный. В зависимости от целей оценки используется один или несколько подходов, наиболее подходящих для конкретного вида текущей работы оценки объекта.

При выборе подходов, используемых при проведении оценки, нужно учесть не только лишь возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Проанализировав вышеперечисленную информацию, оценщик обосновывает выбор подходов.

Третий этап: выполнение расчетов на основе выбранных подходов и методов оценки. Сравнительный подход в оценке недвижимости занимает, вернее всего, центральное место [4]. Рыночный подход не связан с оценкой прошлых затрат и их приспособлениям к изменениям условий к современному уровню цен, также не связан с необходимостью делать долгосрочные прогнозы или ссылаться на них как, например, при использовании доходного подхода [7]. Анализируется рынок среднерыночных стоимостей. Главным элементом подхода считается подбор объектов-аналогов и сравнение их методом регрессионного анализа, количественных корректировок и другими методами с оцениваемым объектом.

В рамках сравнительного подхода выделяют метод прямого сравнительного анализа продаж, который заключается в поочередном исполнении последующих действий табл. Подробное изучение рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности. Определение объектов-аналогов, более похожих с оцениваемым объектом, и проведение сравнительного анализа по каждому приведенному аналогу.

Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами — аналогами сравнения с целью внесения корректировки их продажных цен или исключения из списка объектов-аналогов. Приведение ряда скоординированных характеристик стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости. В результате определяется рыночная стоимость каждого из подходящих по характеристикам сопоставимых объектов, как нежели бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность.

Скорректированная стоимость объекта дает оценщику сделать логические выводы, какая вероятная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Применяя данный подход, оценщик осуществляет следующие шаги:. Вносит корректировки с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.

В той части, в которой оцениваемая недвижимость собственность различается от сопоставимой, в цену последней вносятся поправки корректировки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть отчуждена на рынке, если бы имела такие же основные характеристики, что и оцениваемый объект собственности. Определяет стоимость оцениваемого объекта путем взвешивания полученных скорректированных цен сопоставимых объектов, принимая во внимание масштаб и надёжность внесенных в цены последних корректирующих поправок.

В рамках сравнительного подхода оценщик использует метод сравнения продаж. Подход на основе сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту.

На практике, как правило, нельзя найти даже двух абсолютно подобных объектов собственности. Физические характеристики, местоположение, состояние, время продаж и обременения и условия финансирования, а также другие характеристики, по которым объекты имеют различия, вызывают потребность во внесении корректирующих изменений в цены рыночных сделок.

Окончательный вывод о величине результата, определенного методом сравнения продаж, делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки. Четвёртый этап: согласование результатов. В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход может быть полезен, в частности, для оценки объектов, для которых нет рынка сбыта, а недостатком затратного подхода является его статичность и невозможность учитывать политическую и экономическую ситуацию в стране [8]. Данный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не платит за недвижимость более той суммы, которую необходимо будет потратить на покупку земельного участка и строительства на нем объекта, аналогично по своим потребительским характеристикам объекту оценки, к примеру, квартиры в многоквартирном доме [13].

Строительство отдельной квартиры — невозможно [6]. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. Оценщику не известны случаи аналогичной покупки жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства.

Оценщик принимает решение не производить расчёт объекта оценки затратным подходом в рамках представленного отчёта. Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор, рассчитывающий на использование объекта и на принятые ставки доходности, не будет платить [13].

Инвесторы для представленного типа объектов опираются в основном на стремление получить наибольший доход от владения [5]. В соответствии с п. Против применения доходного подхода, как не подходящего в данной ситуации, у оценщика имеется несколько аргументов. В основном — это информация, полученная от заказчика, что данный объект оценки квартира будет использоваться только лишь для целей проживания, то есть будущий собственник не намерен сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

В большом количестве случаев договора аренды нигде не регистрируются, а оплата производится наличной суммой, так как в данном виде не облагается налогом. Данное обстоятельство не дает возможности оценщику собрать достоверную информацию в достаточном количестве о размере ставок аренды и арендной платы по объектам-аналогам.

Применять данную информацию, не имеющую документального обоснования и подтверждения, оценщик не в праве [10]. В этой связи, учитывая вышесказанное, а также отсутствие общепринятой в РФ практики расчёта стоимости подобного жилья в зависимости от приносимого им дохода оценщиком было принято решение не применять доходный подход для объекта оценки. Дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности, применив подходы к оценке и определив итоговую величину стоимости объекта оценки, является главной задачей оценщика.

В ФСО-3 в п. Пятый этап: определение ликвидационной стоимости объекта оценки. Расчет ликвидационной стоимости нужен для передачи оцениваемого объекта в залог в случае получения кредита; при закрытии компании или при финансировании предприятия-должника и др.

Банк одобрит ипотечное кредитование для вас, если только вы представите документ о текущей рыночной стоимости.

При оформлении ипотеки приобретаемое жилье становится залогом, и документ об оценке квартиры для получения кредита определяет рыночную стоимость залогового имущества. При неплатежеспособности заемщика или остальных обстоятельствах, банк, имея в залоге вашу недвижимость, таковым образом страхуется от вероятных потерь заемных средств. Основной особенностью независимой оценки для ипотечного кредитования оценки квартиры для целей залога является условие участия в процессе трех сторон — независимого оценщика, банка и заемщика.

При этом учитываются интересы всех 3-х сторон [11]. Ликвидационная стоимость объекта оценки — расчетный размер, отражающий наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть продан за срок экспозиции объекта оценки, наименьший обычного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец обязан совершить сделку по отчуждению имущества [5]. Рыночная стоимость объекта оценки всегда больше его ликвидационной стоимости вследствие воздействия 2 факторов: фактора вынужденной продажи — психологического нюанса, и фактора ограничения времени продажи, воздействующего на инициативу покупателей [14].

Необходимость определения ликвидационной стоимости объектов оценки возникает в последующих случаях табл. Для расчета ликвидационной стоимости объекта оценки, в отчете используется метод Галасюков, который учитывает два базовых фактора: фактор стоимости денег во времени и фактор эластичности спроса по цене. Шестой этап: заключительным этапом по оценке объекта является подготовка составление письменного заключения отчета об оценке с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности.

Отчет лично подписывает оценщик и заверяет его печатью. Выводы исследования и перспективы оценки недвижимости. На основе проведённого исследования был изучен алгоритм этапов оценки недвижимого имущества. Также были рассмотрены три подхода, используемые для оценки. Ссылаясь на вышеизложенное, нужно отметить, что оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости в настоящий момент играет очень значимую роль и требует объективного и квалифицированного подхода к решению поставленной задачи.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Основные принципы оценки движимого имущества

Асаул А. Экономика недвижимости Учебное пособие. В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта — рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.

Заказать услугу Задать вопрос. Мы проводим независимую оценку имущества основанную на тщательных исследованиях рынка, анализе данных и их достоверности. Оценочная деятельность, была первоначальным видом нашей компании.

Главная Карта сайта Версия для печати Авторизация. Системная интеграция Разработка программного обеспечения Оценка и консалтинг. Ключевые проекты Реестр проектов. Управление развитием территорий Управление имуществом Геоинформационные системы Аналитические системы Системы мониторинга Управление документами и взаимодействиями Портальные решения Интеграция приложений и процессов. Система учета выдачи, ведения и закрытия разрешений на земляные работы Программное обеспечение для расчета кадастровой стоимости земельных участков Портал инвестиционной привлекательности субъекта РФ Компоненты разработки картографических сервисов MapAround Библиотека кодов Программные модули Среда разработки.

Процесс оценки имущества предприятия: основные этапы, процедура оформления отчета

Целью статьи является отражение результатов применения классификационной методологии в конкретных условиях, что показано на примере оценки недвижимости, изымаемой для размещения олимпийских объектов в городе Сочи. Представлен классификатор объектов недвижимого имущества, разработанный для решения этой задачи Рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности. Уникальность классификатора в том, что для его создания были выработаны классификационные признаки объектов недвижимого имущества, весь массив объектов был разделен на группы и для каждой группы определен свой метод оценки рыночной стоимости. Ключевые слова: классификатор объектов недвижимого имущества, объекты недвижимого имущества, классификационные признаки объектов недвижимого имущества, кластеризация объектов недвижимости, ценовое зонирование территории. The classification of real estate objects for their evaluation in the event of withdrawal for the state needs D. The purpose of this paper is a reflection of the results of the classification methodology in specific circumstances, as shown by the example of real estate valuation, taken for the location of Olympic facilities in Sochi. Presented classifier of real estate developed for this purpose by the Working Group of the National Council for evaluation.

Оценка стоимости недвижимости

Нажимая на кнопку, Вы даете согласие на обработку персональных данных. В рабочие дни готовые отчеты об оценке Вы сможете получить в нашем офисе. Мы находимся в 10 минутах пешком от метро "Ладожская". Курьер привезет заказ Вам прямо на дом или на работу.

Выяснив, что назначение оценки заключается в определении рыночной или иной стоимости объекта оценки с целью эффективного управления и распоряжения им, давайте определим, кто же участвует в этом процессе, и в отношении каких именно объектов он возможен. Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объектов и субъектов оценки.

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика — от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах. Согласование полученных результатов и выведение ито говой величины стоимости объекта недвижимости. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации. Постановка задания на оценку является начальным этапом, на ко тором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания.

Принципы и подходы к оценке недвижимого имущества

Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности — составная часть общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Вебинар по оценке коммерческой недвижимости 01.07.2015

С учетом развития рыночных отношений и методов регулирования предпринимательской деятельности, важным является определение полной и достоверной стоимости имущества. Оценочная деятельность регулируется положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от В соответствии с Положением, законодатель выделяет 2 основных вида оценки:. Внутренняя оценка — это оценка стоимости, которая проводится самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе ИП, на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки. Независимая оценка — это оценка стоимости, которая проводится исполнителями оценки на основании договоров либо постановлений определений , вынесенных судом, органом уголовного преследования или органом, ведущим административный процесс. Таким образом, основанием для проведения независимой оценки являются:.

Оценка имущества: цель оценки, основания для обязательной оценки, методы проведения и сроки

Деятельность по оценке стоимости недвижимости — это процесс определения того, сколько стоит право собственности на тот или иной объект недвижимости на рынке в определенный момент времени. Сотрудники Единого центра независимой оценки и управления собственностью Contrust полностью отвечают вышеуказанным требованиям, обладают исчерпывающим опытом в сфере проведения оценки стоимости недвижимости, работают быстро и профессионально. Компания присутствует на данном рынке не первый год, заслуженно входя в перечень наиболее крупных оценщиков в России, а опыт большинства сотрудников превышает 15 лет. В штате присутствует свыше полусотни квалифицированных специалистов, оказывая услуги по 26 направлениям. Проведение независимой оценки здания, квартиры, земли, коммерческой недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объекта: место расположения город, район , социальная инфраструктура и транспортная доступность, планировка, этажность, площадь, состояние объекта, наличие и качество ремонта и другие нюансы.

Автореферат диссертации по теме "Управление и оценка объектов недвижимого имущества промышленных предприятий, находящихся в процедуре.

Массовая оценка недвижимости — оценка большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Решается вопрос о данных, необходимых для анализа объекта, устанавливаются источники их получения;.

Недвижимость

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Доходный подход. Основа доходного подхода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.

Специальность Тихоокеанская, д. Актуальность темы исследования. Более 15 лет в России существует право частной собственности на недвижимое имущество.

Один из афоризмов М. Во-первых, афоризму более ста лет.

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д. Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" военный антиквариат. Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта - налево. Оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно.

Этапы процесса оценки недвижимости. Основы экономики недвижимости. Управление недвижимостью. Операции с недвижимостью. Оценка недвижимости. Это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах.

Всем известно, что цены на недвижимость на российском рынке очень высокие, будь это вторичное жилье или квадратные метры в невострое. Для большинства людей, имеющих стабильный средний заработок, приобрести в собственность квартиру практически невозможно. Копить на такое приобретение придется долгое количество лет, а решение жилищного вопроса ни у кого не получается отложить на десятки лет, а также высокая стоимость арендной платы за жилье подталкивает людей на ипотечное кредитование для покупки недвижимого имущества.

Комментарии 8
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Каролина

    Вроде я в другом блоге уже видел про данную тему

  2. Агния

    Здраствуйте, не знаю куда писать напишу сюда. Я подписался на рсс вашего сайта, а текст отображается иероглифами помогите пожалуйста, можно на e-mail

  3. waldeotreppalt

    Прошу прощения, что вмешался... Я разбираюсь в этом вопросе. Готов помочь.

  4. Валерия

    Я думаю, Вы найдёте верное решение. Не отчаивайтесь.

  5. Аркадий

    не чё путём

  6. Диана

    Меня тоже волнует этот вопрос. Вы мне не подскажете, где я могу об этом прочитать?

  7. tcalunkege

    когда-то посмотрю, и потом отпишусь

  8. kingcumbba90

    Я точно знаю, что это — ошибка.